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El abogado en la compraventa
Consecuencia de la infinidad de situaciones en las que la compra de una vivienda ha llevado a los compradores a acabar en los juzgados demandando, bien al vendedor como a la inmobiliaria, tanto por cargas como por vicios ocultos, los cuales desconocía el comprador y de los que no le informaron. Por ello, es que el vendedor o el comprador actual, consciente de las complicaciones que puede entramar la compraventa de un inmueble, bien porque lo han vivido anteriormente o bien porque gente de su entorno no ha tenido buenas experiencias, se plantean acudir a un abogado para que les asesore durante el proceso de compraventa.
Posiblemente es el momento en el que menos se piense en nuevos gastos y prefiramos ahorrar en honorarios de abogados, pero generalmente es el primer gran error que se comete, puesto que la inversión en ese profesional es muy poca comparada con el gran ahorro que este puede generar en un proceso de compraventa cuando se incurre en errores y, a su vez, es el profesional que menos le va a cobrar ya que tanto agentes inmobiliarios como impuestos y gastos notariales serán costes netamente superiores.
Contar con un abogado para cualquier ámbito legal en el que firmamos contratos y comprometamos nuestro patrimonio, siempre creemos que debe tomarse como una obligación, puesto que ponemos en juego demasiado de no hacerlo.
Por diferentes motivos, un abogado es necesario y primordial:
Asegurarnos de la legalidad de lo que se firma Documentos como el contrato de arras, el contrato con la agencia inmobiliaria, las oferta vinculante del banco y la escrituras de hipoteca (si somos compradores y vamos a contratar una hipoteca), o la propia escritura de compraventa, están dotadas de un lenguaje jurídico que no todo el mundo es capaz de entender adecuadamente y en los que cualquier frase mal redactada, de la que puede no percatarse el comprador, puede ser un resquicio legal que juegue en perjuicio para el susodicho.
Responsabilidad en un profesional Pese a que nosotros siempre somos libres de poder hacerlo por nuestra cuenta, no errar en el intento y que un profesional nos represente, es siempre una garantía. Evitar cargas y vicios ocultos que podría traernos problemas en un futuro, así como que las condiciones que pactemos con el banco sean lo más beneficiosas posibles y por supuesto, que no contengan cláusulas abusivas (mírese el actual problema de cláusula suelo y gastos hipotecarios). Y en el caso del vendedor, asegurarnos de la solvencia o capacidad financiera de quien va a adquirir nuestro inmueble.
Investigaciónes varias Dichas investigaciones agotarán nuestro tiempo y en muchas ocasiones nuestra paciencia. El servicio de un abogado es un gasto, si, pero además de todas las ventajas legales que implica estamos contando con una ayuda que nos hará descansar más tiempo y más tranquilos, no lo olvidemos. Todas las gestiones llevan su tiempo, y a más de uno le sorprendería si se hiciese una suma de este cuantificado. Investigación sobre servicios y suministros de la vivienda y comunidad de propietarios, además de investigación del impacto fiscal son servicios que el abogado suele incluir en el proceso.
Expondremos a continuación los tres pasos previos a la compra de una vivienda:
1.- Contrato de señal y comprobación de vicios: normalmente, el primer paso cuando ya concurre la voluntad del futuro comprador de adquirir el inmueble, lo primero que suele hacerse es firmar un contrato de señal o contrato de arras que será descontada del precio final del inmueble.
En este punto es importante que antes de firmar, si somos compradores, se compruebe la situación de titularidad y cargas del inmueble, con el fin de asegurarnos de que el vendedor es el auténtico y único titular. Por otro lado, es esencial también asegurarse de que el inmueble esté libre de cargas, ya que puede suceder por ejemplo que tenga inscrito algún embargo o hipoteca que haya que cancelar, o caso contrario haya que fijar el precio de la compraventa en función de las cargas que se encuentren inscritas. En algunos casos también es aconsejable, sobre todo si el inmueble tiene cierta antigüedad, contar con un arquitecto que antes de firmar visite e inspeccione el inmueble y compruebe sus condiciones urbanísticas, profesional que el propio abogado podría encargarse de buscar.
2.- Préstamo hipotecario: es más que probable si estamos en el lado del comprador, que para asumir el precio del inmueble tengamos que contratar una hipoteca.
En este punto la labor del abogado cobra aún mayor relevancia si cabe, ya que puede asesorarnos tanto en la búsqueda de la entidad financiera que nos ofrezca las mejores condiciones (tipo de interés, comisiones de apertura, penalización por subrogación, garantías, etc.), como para que una vez elegida ésta, comprobar que las condiciones prometidas (normalmente recogidas en la llamada oferta vinculante) sean respetadas a la hora de escriturar. También puede suceder que junto con la hipoteca se haya decidido contratar distintos productos financieros ligados a la misma como seguro de hogar, seguro de vida, cobertura CAP, etc., que conviene que también sean revisados y negociados por un abogado.
3.- Escritura de compraventa: como es lógico la escritura de compraventa (y la escritura de hipoteca si se va a contratar) estará dotada de numerosos conceptos jurídicos y financieros que pueden escapar al entendimiento del ciudadano que no haya recibido una formación jurídica en tal sentido, por lo que aquí la labor del abogado es también esencial, ya que sus funciones llegados a este punto comprenderían la solicitud a la Notaría, con antelación a la firma, de los borradores de las escrituras para proceder a su revisión, y por supuesto, la asistencia el día de la firma acompañando a los clientes para comprobar que lo que van a firmar se corresponde con lo previamente revisado por su abogado, así como para abordar las dudas e incidencias que pudieran surgir en el momento.
Si todo ha ido bien, el proceso de compraventa culminará con el pago del precio de la compraventa y la entrega de la posesión, pero lo que es seguro es que si hemos decidido contratar a un abogado para asesorarnos en todas las gestiones anteriormente expuestas, sin duda contaremos con la tranquilidad que da el saber que hemos comprendido todos y cada uno de los documentos que hemos ido firmando y que no vamos a tener sorpresas desagradables en el futuro.
O por el contrario, si durante el proceso se advirtiera por el abogado alguna complicación que resultara irreconciliable y pudiera llegar a traducirse en un perjuicio económico para el cliente mayor que el acto de la compraventa en sí, a buen seguro que su intervención recomendando no llevar a cabo la operación nos habrá evitado futuros arrepentimientos y problemas.